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La transition touristique d’une « station-village ». Multipositionnalité et gestion foncière à Champéry (Valais), 1870-1970

Luigi Lorenzetti et Daniela Delmenico
Traduction(s) :
The tourism transition of a “village resort”. Multipositionality and land management in Champéry (Valais), 1870-1970

Résumés

Depuis les années 1960, la Suisse s’est dotée d’une série de normes visant à freiner l’accès à la propriété immobilière de la part d’individus non domiciliés dans le pays. S’adressant surtout aux localités touristiques, ces normes sont entrées en vigueur lorsque la transition du tourisme valaisan d’un modèle basé sur l’offre hôtelière à un modèle de plus en plus orienté vers l’offre de résidences secondaires était en voie d’accomplissement. Le cas de Champéry suggère que cette transition a été le résultat d’un double mouvement : d’une part le tarissement de la multipositionnalité qui au moment de la naissance de l’industrie touristique avait soudé les intérêts économiques du tourisme local à la vie politique locale ; d’autre part l’ouverture du marché foncier et immobilier donnant lieu au transfert de la propriété au profit d’acteurs externes à la communauté. Le plan d’aménagement communal de 1969 reflète la volonté de préserver l’image de Champéry en tant que « station-village » ; une volonté qui se manifeste aussi à travers les choix des autochtones sur marché foncier et immobilier.

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Notes de l’auteur

Cet article a été réalisé dans le cadre du projet de recherche FNS La montagne négociée. Tourisme et régulations territoriales dans les Alpes, 1870-1970. Subside de recherche n°140325.

Texte intégral

Introduction

  • 1 La tendance s’est arrêtée à la suite de la crise financière de 2008 et, dans le cas Suisse, à cause (...)

1Durant les deux décennies à cheval entre le XXe et le XXIe siècle l’économie touristique alpine a été traversée par un paradoxe. Alors que de nombreuses localités ont accusé un recul des séjours et des revenus, les prix sur les marchés fonciers et immobiliers locaux n’ont cessé de s’accroître1, témoignant d’une demande constante, voire même en hausse. Ce paradoxe est en large mesure le reflet de la transition du tourisme alpin, de moins en moins lié à l’offre hôtelière et de plus en plus dépendant des résidences secondaires.

2Cette transition a ses origines dans l’essor des sports d’hivers qui dans l’entre-deux-guerres a enclenché la diffusion de nouveaux modèles de jouissance de la montagne, ainsi que la réinterprétation de la villégiature et de ses espaces d’habitation (Brusson, 1996 ; Vernes, 2006 ; Granet-Abisset, 2011 ; De Rossi, 2016 : 87-158). Elle s’est consolidée durant le boom du tourisme hivernal des années 1960-80 et s’est poursuivie jusqu’à nos jours, même si les intensités et les diffusions diffèrent selon les localités touristiques, les plus prestigieuses d’entre elles enregistrant des prix désormais déconnectés de la demande et de la valeur foncière et immobilière réelle (Andereggen, 1993).

  • 2 Le premier arrêté fédéral qui limite l’accès à la propriété immobilière aux individus résidant à l’ (...)

3En Suisse, la diffusion de résidences secondaires a donné lieu à une réglementation fédérale qui, depuis les années 1960, a essayé de réduire la spéculation immobilière et freiner l’urbanisation incontrôlée des localités touristiques ; d’abord en limitant l’accès à la propriété de la part des individus non domiciliés en Suisse (Delley et al, 1982 ; Nahrath, 2003)2, ou en essayant de promouvoir le zonage territorial (Clivaz, Nahrath, 2010) puis, plus récemment, en fixant un seuil maximal de 20 pour cent de résidences secondaires par rapport au parc de logements de chaque commune et en corrigeant la loi sur l’aménagement du territoire à travers le renforcement de la protection des terres agricoles et le contrôle plus rigoureux du mitage du territoire(Clivaz, 2013).

  • 3 « Loi sur la police des constructions. Message concernant la loi sur la police des constructions », (...)

4Dans le contexte de la longue histoire du tourisme alpin helvétique et de son essor à partir du milieu du XIXe siècle, l’État fédéral est donc resté longtemps à l’écart de toute ingérence dans la gestion territoriale et dans la régulation du marché foncier et immobilier des régions touristiques. Les booms du tourisme alpin de la Belle époque et du second après-guerre ont eu lieu dans un cadre où la compétence en matière de gestion territoriale est restée du ressort des autorités locales et cantonales. Une compétence d’ailleurs fort discrète ; si l’on exclut les initiatives des Sociétés d’embellissement qui se répandent dès la fin du XIXe siècle sur la vague des idéaux esthétiques de l’Heimatschutz (Le Dinh, 1992), peu de communes ont adopté des mesures d’aménagement territorial avant les années 1960-70 (Nahrath, 2000). Dans le cas du Valais, la première loi sur les constructions, adoptée en 19243, se bornait à confier aux communes l’autorisation d’édicter des règlements sur la police des constructions (art. 4) afin d’assurer un « développement rationnel et harmonieux des localités ». Bien que sa portée ait été assez limitée, cette loi avait offert l’occasion à quelques communes précocement touchées par le développement touristique de mettre en place, dès les années 1930-40, les premiers instruments destinés à assurer l’intégration des résidences secondaires dans le tissu résidentiel local (Bétrisey, 1976 ; Deslarzes, 1998).

5À l’intérieur de ce contexte, et en focalisant le regard sur Champéry, une localité pionnière du tourisme alpin valaisan, l’analyse qui suit essaye de vérifier si, et de quelle façon, la transition d’un modèle touristique basé sur l’offre hôtelière à un modèle centré sur les séjours dans des résidences secondaires a été influencée par le système politique et social local et par le fonctionnement du marché foncier et immobilier, ces deux éléments structurant une communauté qui, au moment du démarrage de l’activité touristique, gardait de multiples traits propres aux closed corporate communities dont un haut degré d’endogamie sociétale et la présence de mécanismes (plus ou moins contraignants et formalisés) de contrôle de l’accès à la terre et à ses formes de gestion (Viazzo, 1992).

6Ce questionnement prend le relais des analyses de P. Sibilla et P. P. Viazzo (2009) qui, au lieu de prendre en compte les effets du tourisme sur les structures sociales des communautés alpines, se sont interrogées sur l’influence de celles-ci sur leurs modèles touristiques. En se penchant sur quatre localités des Alpes occidentales (Gressonay, La Thuile, Zermatt et Alagna), les deux anthropologues italiens avaient mis en évidence le rôle et le poids des entrepreneurs du tourisme et des organisations communautaires locales dans la définition de leurs diverses trajectoires touristiques. Dans le cas de Zermatt, par exemple, le maintien du contrôle d’amples portions des ressources foncières de la part de la Bürgergemeinde (à savoir la commune bourgeoise réunissant les familles originaires de la localité) a longtemps permis aux autochtones de gérer le développement touristique selon leurs desseins. À Alagna, par contre, la vente de la part des résidents de terrains, ensuite occupés par des résidences secondaires, a soustrait à la communauté la possibilité d’orienter le développement touristique local dont l’élan s’est graduellement éteint.

7Ces résultats suggèrent que la transition touristique qui a intéressé Champéry entre les années 1930 et la fin des années 1960 (avant donc l’élaboration du plan d’aménagement communal) peut être lue comme le produit des relations changeantes entre les acteurs du tourisme et les pratiques de gestion des ressources foncières et immobilières.

8À cet égard, dans les dernières années, diverses études se sont penchées sur les dynamiques récentes du marché foncier et immobilier dans quelques stations touristiques des Alpes occidentales (Marcelpoil, s.d. ; Duboeuf, 2006 ; Clivaz, 2007 ; Duvillard, 2010 ; André-Poyaud, Duvillard, Lorioux, 2010). Les études prenant en compte les périodes antérieures à la mise en place des normes de régulation du marché et des plans d’aménagement – souvent adoptés à la suite de la prolifération des résidences secondaires – demeurent, en revanche, moins nombreuses. D’une manière générale, elles mettent en évidence le tournant des années 1950-70 durant lesquelles on enregistre un important transfert de la propriété du sol au profit des non-résidents (Balseinte, 1959 ; David, 1966 ; Cognat, 1973 ; Knafou, 1987). Dans le cas du Valais, ce mouvement a été mis en relation avec l’abandon de l’activité agricole et avec la découverte par les « montagnards » de la plus-value de la terre qui a ouvert les portes à la prolifération des résidences secondaires (Andereggen, 1993 ; Hoffmann, 1993 ; Soncini, 2004 ; Guérin, 2005 ; Bridel, 2006 ; Roy, Guex, Sauthier, 2016). Il s’agit d’explications pertinentes mais il importe de rappeler que ces deux phénomènes ne sont pas nécessairement concomitants et mettent en cause le rôle du monde agricole qui, selon les cas, peut être vu comme le responsable ou bien la « victime » de la transition touristique du deuxième après-guerre.

Champéry : une « station-village » en transition

9Situé au fond du Val d’Illiez (Valais), Champéry est une communauté alpine qui des siècles durant a basé son économie sur l’agriculture et l’élevage et sur l’émigration (Grob, 1996 : 18-19).

  • 4 Il s’agit de P. J. Vultier un hôtelier actif dans le secteur touristique à Lausanne et à Genève et (...)

10Le démarrage de son industrie touristique date de 1857 lorsque le Grand Hôtel de la Dent du Midi ouvre ses portes. À partir de ce moment, et jusqu’à la Première guerre mondiale, la modernisation et la croissance démographique du village (qui passe de 517 habitants en 1870 à 821 en 1910) se font au rythme du développement touristique. Champéry reste toutefois ancré au modèle de la « station-village » basé sur la convergence entre attrait touristique et initiative locale (Préau, 2002 : 186). Après la construction, en 1865, de la nouvelle route reliant le village au bas de la vallée, c’est grâce à l’initiative des promoteurs touristiques locaux que Champéry se dote d’une ligne télégraphique (1870) et téléphonique (1892) (Grob, 1996 ; Olsommer, 1957), que le village est raccordé au réseau électrique (1900), que l’on réalise la ligne ferroviaire Monthey-Champéry-Morgins (1908) et que les autorités locales accordent le droit aux voitures de circuler sur les routes de la commune (1910). À l’instar d’autres « stations-villages », valaisannes (Perriad-Volorio, 1996 ; Roy, Guex, Sauhier, 2012 ; Sauthier, Guex, Roy, 2012 ; Sauthier, 2016) et des Alpes orientales (Cole, 2002 ; Anderson, 2016) où l’initiative locale a su orienter le modèle d’accueil des touristes, même à Champéry les diverses initiatives touristiques sont une affaire endogène qui émane des principales familles de la localité et de quelques-uns de leurs représentants. Ainsi, en 1911, Champéry compte désormais quatorze hôtels. Parmi les onze dont on connaît les propriétaires, un seulement revient à un entrepreneur « étranger »4. Les autres sont le fruit d’initiatives de familles ancrées dans la vie économique locale – notamment les Exhenry, les Berra et les Défago (Olsommer, 1957) – qui en même temps jouent un rôle de premier plan sur la scène politique communale (et, parfois, cantonale) (Grob, 1996 ; Delmenico 2016). La multipositionnalité – à savoir la superposition de rôles différents (politiques et économiques) entre les mains d’un même acteur (ou d’un nombre réduit d’acteurs) – est un trait marquant des « stations villages » et a caractérisé l’essor touristique de diverses localités valaisannes (Sauthier, 2016). Parmi ces localités on peut énumérer aussi Champéry, où la naissance de l’activité touristique s’est appuyée sur des liens serrés entre ses promoteurs locaux et le conseil municipal. Ainsi, entre 1870 et 1970, douze personnes se succèdent à la présidence de la commune dont huit sont directement liées à l’industrie touristique : sept en tant que propriétaires d’hôtels et un en tant que membre du conseil d’administration du téléphérique (Delmenico, 2016 : 255-256). Les propriétaires d’hôtels sont à la tête de la commune de façon continue de 1869 jusqu’à 1904, puis de 1909 à 1912. Par la suite, la multipositionnalité s’atténue, de nouveaux acteurs, pas directement rattachés à l’économie touristique, faisant leur apparition sur la scène politique locale.

  • 5 Il s’agit du rapport entre lits d’hôtels et résidents.

11Le premier élan touristique de Champéry est momentanément stoppé par la guerre et la crise qui s’en suit. Toutefois, déjà au cours des années 1930 le secteur planifie la réorientation de son offre vers les sports d’hiver. C’est dans cette phase que l’on enregistre les premiers signes de la transition touristique avec la construction de résidences secondaires – elles seraient déjà plus d’une cinquantaine au milieu des années 1920 (Tamini, Délèze, 1924) –. En 1939, grâce aussi à la participation financière de la commune, on réalise le téléphérique Champéry-Planachaux qui jette les bases pour la relance touristique de la localité dans le deuxième après-guerre (Delmenico, 2016). La transition se concrétise dans les années 1950, lorsque plusieurs hôtels cessent leur activité. Durant cette décennie, lorsque la commune accuse une baisse démographique momentanée (de 861 à 810 habitants entre 1950 et 1960), Champéry, elle enregistre une baisse de son taux de fonction touristique5 qui était passé de 0,99 en 1930, à 0,83 en 1941 et descend ultérieurement autour de 0,66 entre 1950 et 1970. Parallèlement – bien que l’on ne puisse pas en quantifier la portée – au cours de ces années 1950-60, la localité assiste à la construction de nombreuses résidences secondaires qui accompagnent le boom du tourisme hivernal.

12Les informations statistiques ne permettent pas de retracer l’évolution du mouvement touristique durant le siècle compris entre 1870 et 1970. Quelques informations tirées de la presse locale signalent le séjour d’environ 2000 touristes vers 1910, un chiffre qui se confirme, bien qu’avec de fortes variations, jusqu’à la Deuxième guerre mondiale après laquelle le nombre de séjours s’accroît de façon régulière (Fig. 1).

Fig. 1. Évolution du mouvement touristique à Champéry, 1931-1969

Fig. 1. Évolution du mouvement touristique à Champéry, 1931-1969

Source : Annuaire Statistique de la Suisse, diverses années.

  • 6 Dans le village on bâtit d’ailleurs, en 1910, une « église anglaise », vraisemblablement destinée a (...)
  • 7 Confédéré du Valais, 6 janvier 1912.
  • 8 Entre 1950 et 1969 le nombre d’arrivées touristiques enregistrées par le secteur hôtelier s’accroît (...)
  • 9 Avant la Deuxième Guerre mondiale (1935-39) le nombre moyen de nuits était de 9,3 alors que dans le (...)

13Les tendances qui s’esquissent à partir des années 1930 montrent assez clairement le décalage entre la stagnation du nombre de lits (nonobstant la légère reprise des années 1960) et la hausse assez régulière des vacanciers traduisant l’allongement de la période touristique incluant désormais, dès le deuxième après-guerre, la saison hivernale. En même temps, les séjours enregistrent des changement révélateurs en ce qui concerne l’origine des touristes. Il n’existe pas d’informations précises quant à leur provenance à la fin du XIXe et au début du XXe siècle, mais divers indices suggèrent la présence de nombreux anglais6. En janvier 1912, par exemple, dans la localité séjournent 572 touristes dont 463 Anglais7 une proportion qui se confirme au début des années 1920 lorsque l’on compte environ 1700 touristes par an. Après la parenthèse de la Deuxième guerre mondiale lorsque la quasi-totalité des hôtes de Champéry est d’origine suisse, leur part baisse fortement dans les années suivantes si bien qu’en 1961 seul 30 pour cent des arrivées concernent des Suisses. Globalement, dans les années 1950-60 la hausse des arrivées dans les hôtels locaux est assez modérée8 et va de pair avec une certaine stabilité du nombre de lits. Ceci traduit la transformation des plaisirs touristiques dans les Alpes qui pour le secteur hôtelier se caractérise par des séjours de plus courte durée9.

Le marché foncier et immobilier : de la concentration à ouverture

14Supportée par le déclin de l’économie agricole et par la diminution des cas de multipositionnalité, la transition touristique de Champéry se croise et se superpose aussi avec le changement des pratiques d’accès aux ressources foncières et immobilières. Les échanges de marché s’avèrent en ce sens un indicateur essentiel pour appréhender le rôle des principales familles champérolaines dans la transformation de l’industrie touristique du village.

  • 10 Ces échanges ont été reconstitués sur la base des minutes de 51 notaires actifs dans le district de (...)

15Notre analyse s’appuie sur la reconstitution des échanges fonciers et immobiliers intéressant le territoire de Champéry entre 1874 et 196910. Au total, au cours de cette période, dans la commune on a enregistré 1023 transactions dont 216 (21,1%) souscrites entre 1874 et 1914, 218 (21,3%) entre 1915 et 1944 et 589 (57,6%) entre 1945 et 1969. Le marché dénote donc une nette accélération des échanges dès les années 1950 ; elle démarre toutefois déjà dans les années 1930, en concomitance avec le premier essor du tourisme hivernal et les premiers projets de développement des infrastructures pour les sports d’hiver.

  • 11 Il s’agit des 10 patronymes qui figurent plus de 50 fois dans les transactions immobilières intéres (...)

16L’analyse des acteurs actifs sur le marché montre que les échanges demeurent longtemps fortement concentrés entre les mains d’un groupe d’une dizaine de patronymes originaires du village (P1)11 parmi lesquels figurent tous les principaux acteurs du tourisme local qui, comme on l’a vu, dans certains cas sont aussi présents dans la vie politique locale. Ce groupe est responsable de 60,3 % des ventes et de 41,0 % des achats conclus entre 1874 et 1969. Ces proportions dénotent toutefois des variations significatives au cours du temps (Tab. 1).

Tab. 1. Proportion des transactions foncières et immobilières relevant des dix patronymes les plus actifs sur le marché (P1) de Champéry (en %)

1874-1914

1915-1945

1946-1969

Achats

67,6

52,8

26,1

Ventes

66,7

72,5

53,0

Source : Archives d’État du Valais, Minutes notariales.

17Ainsi, avant la Première guerre mondiale deux tiers des transactions sont le fait des membres du groupe P1, mais cette proportion baisse fortement après 1945, si bien qu’à partir de 1946 seuls 53,0 % des ventes et 26,1 % des achats le concernent directement. À l’instar d’autres localités touristiques des Alpes occidentales, dans le second après-guerre on assiste donc à un transfert de la propriété foncière et immobilière des familles originaires vers de nouveaux propriétaires, dont la plupart ne sont pas domiciliés au village au moment de l’achat.

  • 12 En 1939 à Champéry on dénombre 231 entreprises dont 141 (61,0%) relevant du secteur agricole et 90 (...)

18Jusqu’à ce moment, la communauté avait gardé un contrôle strict sur l’accès aux ressources foncières et immobilières locales ; ceci aussi en raison de l’activité agricole et de l’élevage qui dans l’entre-deux-guerres employaient encore près des deux tiers de la population active et rassemblaient près de 60 pour cent des entreprises recensées dans la commune12. D’autre part, la spécificité de la structure foncière locale, caractérisée par une taille moyenne des exploitations sensiblement supérieure à la moyenne cantonale et par un moindre morcellement foncier (Tab. 2) a probablement freiné l’aliénation des terres agricoles et leur acquisition de la part de particuliers voulant bâtir leur résidence de vacance.

Tab. 2. Structure de la propriété foncière à Champéry et en Valais, 1939 et 1965

1939

1965

Valais

Champéry

Valais

Champéry

0-1 ha

26,0%

12,8%

39,7%

7,0%

1-5 ha

61,2%

45,4%

51,1%

50,0%

5-10 ha

10,8%

27,7%

7,4%

32,6%

> 10 ha

2,1%

14,2%

1,8%

10,5%

Surface moyenne exploitations (ares)

253

369

215

417

Parcelles / exploitation

23

2

14

2

Source : Bureau fédéral de statistique, « Utilisation du sol en 1939 et culture des champs 1940-43 en Suisse », Berne, 1943.

19Le déclin de l’agriculture dès les années 1950 modifie toutefois les dynamiques du marché foncier et immobilier. La baisse des actifs dans le primaire – qui passent de 156 en 1950 à 76 en 1970 (- 51,3 %) – et du nombre d’exploitations agricoles – d’environ 120 au sortir de la Deuxième Guerre mondiale à 86 en 1965 (-28,3 %) – va en effet de pair avec l’accroissement des achats de la part d’acteurs allogènes dont le poids relatif passe de 13,3 % dans la décennie 1940-49 à 28,8 % en 1950-59 et à 60,6 % en 1960-69 (Fig. 2).

Fig.2. Domicile des vendeurs et acheteurs immobiliers à Champéry, 1874-79 / 1965-69 (en %)

Fig.2. Domicile des vendeurs et acheteurs immobiliers à Champéry, 1874-79 / 1965-69 (en %)

Source : Voir Tab. 1.

20Cette ouverture du marché s’accompagne d’un changement dans la structure des échanges. En effet, après la phase des années 1920-1949 durant laquelle une forte proportion des échanges concerne des immeubles d’habitation (maisons et appartements avec ou sans propriété foncière), à partir des années 1950 on assiste à une forte augmentation des échanges de nature éminemment foncière ou incluant des immeubles ruraux (chalets, greniers, écuries, ...) (Tab. 3).

Tab.3. Composition des échanges fonciers et immobiliers effectués à Champéry, 1874-1969 (en %)

Biens fonciers avec/sans immeubles agricoles

Biens immobiliers pour habitation avec/sans biens fonciers

Autre et indet.

< 1910

45,6

44,4

10,0

1910-19

62,1

27,6

10,3

1920-29

34,4

57,4

8,2

1930-39

36,2

59,4

4,4

1940-49

18,8

72,3

8,9

1950-59

39,5

55,1

5,4

1960-69

64,2

33,0

2,8

Source : voir Tab. 1.

  • 13 Archives Communales de Champéry, Procès-Verbaux du conseil municipal, 7 juillet 1969.

21Ceci suggère que la construction des résidences secondaires a occupé en large mesure les terrains agricoles ; une tendance suggérée par l’extension de l’habitat vers les terres situées au sud-est de l’ancien village-rue (Fig. 3) et qui est vraisemblablement à l’origine de la mise au point, en 1969, du plan d’aménagement communal que les autorités locales ressentent comme nécessaire face au « développement accéléré et subit de l’immobilier touristique »13.

Fig. 3. Évolution de l’habitat de Champéry entre 1952 et 1970 (en rouge les immeubles bâtis entre 1952 et 1970)

Fig. 3. Évolution de l’habitat de Champéry entre 1952 et 1970 (en rouge les immeubles bâtis entre 1952 et 1970)

Source : Office fédéral de topographie (https://map.geo.admin.ch). Élaboration personnelle.

  • 14 Ibidem.

22D’ailleurs, pour ces dernières, l’impression est que les touristes sont désormais devenus « un danger latent pour les autres [les habitants de Champéry], et c’est la raison pour laquelle il y a urgence à prendre des mesures de protectionnisme pour sauver le ʽcoinʼ »14.

  • 15 Code Civil Suisse, art. 712: « Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en p (...)

23La réaction des autorités de Champéry est aussi la réponse à la mise en vigueur en 1965 de la norme fédérale, inclue dans le Code Civil Suisse, relative à la propriété par étage15. Cette norme ouvre de nouvelles perspectives aux promoteurs immobiliers en favorisant la construction d’immeubles de grande taille (Bridel, 2006 : 92) dont les appartements peuvent être vendus dans la forme de la pleine propriété. À Champéry ceci se traduit dans la construction d’un complexe d’appartements mal intégré dans le contexte architectural local et qui, pour cette raison, suscite de nombreuses critiques et la prise de conscience collective de l’impact territorial de ce type d’évolution touristique.

24Loin d’être une initiative destinée à bloquer le développement touristique à travers un aménagement territorial restrictif, le plan de 1969 est plutôt la réaction aux transformations qui se manifestent dès le début des années 1960 lorsque le marché enregistre une forte augmentation des transactions foncières – qui passent de 42 en 1955-59 à 115 en 1960-64 (+173,8 %) – ainsi que de leur valeur unitaire moyenne, qui dans la même période grimpe de 6 150 à 16 737 francs (+172,1 %). C’est, en outre, dans cette phase que diverses agences immobilières (dont six ayant le siège à Champéry) font leur apparition sur le marché. Quelques années plus tard, entre 1964 et 1969, elles concluent douze contrats d’achat pour une valeur totale de plus de 1,2 million de francs.

25Si la transformation de la pratique touristique et le déclin du secteur agricole contribuent au « gonflement » du marché foncier et immobilier local, il importe aussi de relever la concomitante interruption des situations de multipositionnalité caractérisées par l’imbrication entre les acteurs locaux du tourisme (qui figurent aussi parmi les principaux propriétaires fonciers du village) et la sphère politique locale. L’osmose entre ces deux milieux, qui avait été à l’origine de l’essor touristique champérolain, s’interrompt dans le deuxième après-guerre (Delmenico, 2016), préfigurant la fin d’un modèle touristique en phase avec la gestion foncière et immobilière, celle-ci acquérant désormais une valeur d’échange supérieure à sa valeur d’usage.

26Il reste à déterminer si les choix des acteurs sur le marché foncier et immobilier ont continué à intégrer des formes de régulation propres aux closed corporate communities, et destinées à sauvegarder le territoire et les caractéristiques paysagères de la « station-village », souvent mises en avant par les promoteurs du tourisme local et par les autorités. D’une manière générale, à l’augmentation des ventes foncières et immobilières en faveur d’acheteurs non domiciliés participent dans les mêmes proportions aussi bien les individus appartenant aux dix patronymes les plus actifs sur le marché (P1) que les propriétaires appartenant à d’autres groupes patronymiques (P2) (Tab. 4). À première vue, les choix des deux groupes de vendeurs ne semblent pas être dictés par le domicile des acquéreurs. Des différences s’esquissent néanmoins lorsqu’on affine l’analyse selon la nature de leurs ventes. Tout au long de la période observée, chez les vendeurs du groupe P1 la proportion de biens fonciers est supérieure à celle des autres vendeurs (P2). Toutefois, dans la phase du boom touristique des années 1950-60 leurs ventes foncières s’orientent de façon préférentielle vers les domiciliés à Champéry au détriment des acheteurs domiciliés hors du Valais (Suisses et étrangers).

Tab. 4. Distribution des ventes foncières et immobilières selon le groupe des vendeurs et le domicile des acheteurs, 1950-59 – 1960-69

1950-59

1960-69

Domicile acheteurs

P1

P2

Total

P1

P2

Total

Champéry

64,9

64,8

64,8

38,0

32,2

35,1

Valais

8,5

4,2

6,7

4,7

4,5

4,6

Suisse, Etranger

26,6

31,0

28,5

57,3

63,3

60,3

Total

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Source : voir Tab. 1.

27Il en va différemment parmi les autres vendeurs (P2) qui, en revanche, préfèrent orienter leurs ventes foncières au profit de ces derniers, alors que les domiciliés et les Valaisans sont sous-représentés dans leurs options de vente. En d’autres mots, les choix de vente du groupe des dix patronymes les plus actifs sur le marché foncier (P1) tendent à limiter le transfert de la propriété foncière (ainsi qu’immobilière) dans les mains des acheteurs non domiciliés sans toutefois que ceci puisse empêcher la transition du village vers le tourisme résidentiel. L’impression d’une gestion foncière qui essaye de freiner les effets les plus négatifs de la spéculation est d’ailleurs corroborée par la valeur des transactions. Contrairement au groupe P2, la valeur moyenne des ventes foncières effectuées par le groupe P1 entre 1950 et 1969 ne diffère pas de façon significative selon que les acheteurs sont des individus domiciliés au village (17 412 francs) ou des acheteurs domiciliés ailleurs (16 891 francs). D’autre part, la proportion de la valeur des ventes du groupe P1 en faveur des non-résidents atteint seulement 52,5 % (soit 1,57 sur 2,97 millions de francs), alors que la proportion grimpe à 73,5 % (soit 2,19 sur 2,98 millions de francs) si l’on considère les ventes du groupe P2 en faveur des non-domiciliés.

Conclusion

28En 1971, G. Veyret avait exprimé ses réserves envers l’idée du « tourisme-providence » en raison du rôle des promoteurs fonciers et immobiliers qui, surtout en France et en Italie, avaient tendance à « livrer leurs montagnes à des hommes d’affaires non montagnards qui, à la faveur de la déclaration d’utilité publique et des expropriations, acquièrent la maîtrise des sols et de l’aménagement » (Veyret, 1971 :15). Ce phénomène a touché en partie aussi les Alpes suisses et valaisannes dans les années 1950-60, où de nombreuses localités ont été confrontées avec la marchandisation croissante du sol et la transition vers un modèle touristique basé sur les résidences secondaires. Ce tournant est directement lié à l’essor des sports d’hiver et à la réalisation d’infrastructures destinées à accroître leur attractivité.

29C’est aussi le cas de Champéry qui, entre 1950 et 1970, a connu une hausse significative du nombre de résidences secondaires. Sans que l’emprise des promoteurs immobiliers exogènes ait atteint une ampleur et un impact territorial comparable à celui enregistré dans certaines localités touristiques des Alpes occidentales parmi les plus connues, cette évolution a néanmoins suscité les craintes de la détérioration paysagère et ouvert les portes à l’élaboration du plan d’aménagement communal (1969). Dans cette perspective, la prise de conscience des effets territoriaux de la transformation du modèle touristique est le reflet du maintien de l’image de « station-village » que la communauté et ses autorités ont continué à cultiver et promouvoir, en contraste avec les principaux centres touristiques valaisans tels que Verbier, Montana ou Nendaz. Ce réflexe est probablement à ramener à l’adhésion communautaire aux stratégies locales de développement touristique (Kurt, 2005). Mais surtout, il s’appuie sur une gestion foncière et immobilière qui, avant la réalisation du plan d’aménagement communal et au même moment de la mise en place des normes fédérales concernant les restrictions des ventes immobilières aux étrangers, a exprimé des formes de régulation issues des pratiques de gestion des ressources propres aux closed corporate communities. Loin de bloquer la transition touristique, elles témoignent néanmoins d’une forme de résilience sociale qui a essayé de compenser la dilution des régulations assurées traditionnellement par la multipositionnalité et par son rôle de coordination de la sphère politique et économique au sein de la gouvernance locale.

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Notes

1 La tendance s’est arrêtée à la suite de la crise financière de 2008 et, dans le cas Suisse, à cause de la nouvelle loi de 2012 sur les résidences secondaires.

2 Le premier arrêté fédéral qui limite l’accès à la propriété immobilière aux individus résidant à l’étranger date de 1961 (loi Von Moos). Elle a été successivement modifiée par les lois de 1972 (loi Furgler), de 1985 (loi Friedrich) et de 1994 (loi Koller). À la suite des accords bilatéraux de 2002 tout ressortissant de l’UE et de l’AELE peut acquérir des biens immobiliers situés en Suisse pourvu qu’ils soient domiciliés dans le pays.

3 « Loi sur la police des constructions. Message concernant la loi sur la police des constructions », in Bulletin des Séances du Grand Conseil, novembre 1923, p. 62-69 (63).

4 Il s’agit de P. J. Vultier un hôtelier actif dans le secteur touristique à Lausanne et à Genève et propriétaire, en 1912, de l’hôtel du Parc de Champéry (Delenico, 2016).

5 Il s’agit du rapport entre lits d’hôtels et résidents.

6 Dans le village on bâtit d’ailleurs, en 1910, une « église anglaise », vraisemblablement destinée aux visiteurs de confession anglicane.

7 Confédéré du Valais, 6 janvier 1912.

8 Entre 1950 et 1969 le nombre d’arrivées touristiques enregistrées par le secteur hôtelier s’accroît de 146,5% alors que le nombre de nuitées augmente de 116,4%. À Montana Vermala, les taux sont respectivement de 312,7% et 226,8%, alors qu’à Zermatt elles sont de 199,4% et 275,6%.

9 Avant la Deuxième Guerre mondiale (1935-39) le nombre moyen de nuits était de 9,3 alors que dans les années 1965-69 la moyenne était de 6,4 nuits.

10 Ces échanges ont été reconstitués sur la base des minutes de 51 notaires actifs dans le district de Monthey (Valais) entre 1860 et 1970 (Delmenico, 2016).

11 Il s’agit des 10 patronymes qui figurent plus de 50 fois dans les transactions immobilières intéressant Champéry entre 1874 et 1969, soit : Avanthay, Berra, Chapelay, Clément, Défago, Exhenry, Grenon, Marclay, Mariétan, Perrin.

12 En 1939 à Champéry on dénombre 231 entreprises dont 141 (61,0%) relevant du secteur agricole et 90 (39%) du secteur industriel et commercial. Cf. Office fédéral de Statistique, Recensement fédéral des entreprises 24 août 1939, Berne, 1941.

13 Archives Communales de Champéry, Procès-Verbaux du conseil municipal, 7 juillet 1969.

14 Ibidem.

15 Code Civil Suisse, art. 712: « Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment ».

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Table des illustrations

Titre Fig. 1. Évolution du mouvement touristique à Champéry, 1931-1969
Crédits Source : Annuaire Statistique de la Suisse, diverses années.
URL http://rga.revues.org/docannexe/image/3643/img-1.png
Fichier image/png, 249k
Titre Fig.2. Domicile des vendeurs et acheteurs immobiliers à Champéry, 1874-79 / 1965-69 (en %)
Crédits Source : Voir Tab. 1.
URL http://rga.revues.org/docannexe/image/3643/img-2.png
Fichier image/png, 246k
Titre Fig. 3. Évolution de l’habitat de Champéry entre 1952 et 1970 (en rouge les immeubles bâtis entre 1952 et 1970)
Crédits Source : Office fédéral de topographie (https://map.geo.admin.ch). Élaboration personnelle.
URL http://rga.revues.org/docannexe/image/3643/img-3.png
Fichier image/png, 801k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Luigi Lorenzetti et Daniela Delmenico, « La transition touristique d’une « station-village ». Multipositionnalité et gestion foncière à Champéry (Valais), 1870-1970 », Journal of Alpine Research | Revue de géographie alpine [En ligne], 105-4 | 2017, mis en ligne le 09 mai 2017, consulté le 24 septembre 2017. URL : http://rga.revues.org/3643

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Auteurs

Luigi Lorenzetti

Università della Svizzera italiana, Mendrisio. luigi.lorenzetti@usi.ch

Daniela Delmenico

Università della Svizzera italiana, Mendrisio. daniela.delmenico@usi.ch

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